Immobilienanwälte erklären Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht ist zunächst vom privaten Baurecht abzugrenzen. Es umfasst alle Rechtsvorschriften, welche die Zulässigkeit, die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der baulichen Nutzung des Bodens betreffen. Das öffentliche Baurecht dient dem Interessenausgleich zwischen der Baufreiheit des Eigentümers aus Art. 14 GG und dem meist andersartigen Interesse der Allgemeinheit und des Nachbarn.

Im Rahmen des öffentlichen Baurechts sind zunächst drei Materien voneinander zu unterscheiden, das Bauplaungsrecht, das Bauordnungsrecht und das Baunebenrecht. Innerhalb des Bauplaungsrechts wird die rechtliche Qualität eines Bodens und seine Nutzbarkeit festgelegt. Damit werden für Bauvorhaben allmögliche flächenbezogene Anforderungen gedeckt. Darunter werden alle Vorschriften betreffend der raumbedeutsamen Planung der öffentlichen Hand zusammengefasst. Eine solche Planung kann entweder auf Bundes-, Landes- oder Regionalebene stattfinden. Die zentrale Frage des Bauplanungsrechts ist also, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Instrumente für die rechtsanwaltliche Arbeit in Bezug auf das Bauplanungsrecht sind hauptsächlich der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Flächennutzungspläne sind als vorbereitenden Bebauungspläne zu sehen und werden als eigenständige hoheitliche Maßnahmen verstanden, welche für ein bestimmtes Gebiet in Grundzügen die Nutzung vorgeben. Ein Bebauungsplan ist ein Bauleitplan mit rechtsverbindlichen Vorgaben für eine städtebauliche Ordnung auf Gemeindeebene, §8 BauGB. Er wird grundsätzlich aus einem Flächennutzungsplan entwickelt. Beispielsweise kann ein Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung festlegen, die Bauweise bestimmen, oder die maximale Anzahl an Wohnungen pro Haus vorgeben. Das Bauordnungsrecht befasst sich mit den baulich technischen Anforderungen an ein konkretes Bauvorhaben und regelt in erster Linie die Abwehr von Gefahren, welche möglicherweise von der Errichtung, dem Bestand oder der Nutzung baulicher Anlagen ausgeht. Befasst wird sich hierbei demnach mit der Frage wie gebaut werden darf. Es wird innerhalb des Bauordnungsrechts zwischen dem materiellen und formellen Bauordnungsrecht unterschieden. Das materielle Bauordnungsrecht dient der konkreten Gefahrenabwehr, der Verhütung von Verunstaltungen sowie der Sicherung sozialer und auch ökologischer Standards für ein gesundes Wohnen und Arbeiten. Das formelle Bauordnungsrecht regelt das bauaufsichtliche Verfahren. Damit ist der Vollzug bezüglich der Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren gemeint. Eine weitere wesentliche Funktion des Bauordnungsrechts bezieht sich auf beispielsweise den Vollzug einer Bauleitplanung. Darunter fällt unter anderem die Vergabe von Baugenehmigung für Bauvorhaben, die der Bauleitplanung entsprechen.

Als dritter Teil des öffentlichen Baurechts ist das meist als Nebensache abgestempelte Baunebenrecht aufzuzählen. Zum Baunebenrecht werden alle Vorschriften gezählt, die sich unmittelbar auf die Zulässigkeit oder die Rechtmäßigkeit der Errichtung, Änderung oder Nutzung baulicher Anlagen auswirken.