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Der richtige Anwalt für das Mietrecht

Immobilienanwälte erklären Wohnungsmietrecht


Immobilienanwälte für das Mietrecht

Mietrecht

Das Mietrecht ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt und unterscheidet zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht. Das Wohnraummietrecht behandelt dabei denjenigen Teilbereich des Mietrechts, der ausschließlich Mietverhältnisse über Wohnraum betrifft. Im Gegensatz zum Gewerbemietrecht enthält der Bereich des Wohnungsmietrecht in den §§ 549 ff. BGB einige Sondervorschriften zum Schutz der Mieter. (gewerbliches Mietrecht, §§ 578 ff. BGB).

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Im Wohnraummietrecht befinden sich vor allem besondere Regelungen zur Miete, Miethöhe und den Möglichkeiten der Mieterhöhung, zu den Heiz- und Betriebskosten, zur fristgemäßen und fristlosen Kündigung und den Kündigungsfristen. Sondervorschriften finden sich auch hinsichtlich der Modernisierung, der Kaution, zu Zeitmietverträgen und Vermieterpfandrecht, zum Wechsel der Vertragsparteien und zum Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine Kündigung aus Härtegründen.

Wichtige Gesetze die im Bereich des Wohnungsmietrechts eine Rolle spielen gibt es auch außerhalb des BGB. Hier sind vor allem die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung zu nennen. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum, gelten die Einschränkungen durch WoFG sowie das WoBindG.

Die besonderen Vorschriften für das Wohnraummietrecht werden ergänzt durch Spezialvorschriften im Prozessrecht. So ist für Streitigkeiten im Wohnraummietrecht nach § 23 Nr. 2a GVG in erster Instanz immer das jeweilige Amtsgericht des Ortes zuständig, in dem die Wohnung sich befindet. Bei einer erfolgreichen Räumungsklage, ist die Räumungsfrist des § 721 ZPO zu beachten.

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Gewerbemietrecht

Das Mietrecht ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt und unterscheidet zwischen dem Wohnungsmietrecht und dem Gewerbemietrecht. Das Gewerbemietrecht, auch gewerbliches Mietrecht oder Geschäftsraummiete genannt, regelt den Teil des Mietrechts, der nur Mietverhältnisse über Räume betrifft, die nicht Wohnräume, also gewerblich oder anders genutzte Räumlichkeiten sind. Die Sondervorschriften für das Wohnungsmietrecht, welche in den §§ 549 ff. BGB geregelt sind und den Menschen als Mieter in seiner Wohnung besonders schützen, geltend für das gewerbliche Mietrecht nicht. Welche Vorschriften auf ein gewerbliches Mietverhältnis anwendbar sind, regeln die §§ 578 ff. BGB mit Verweisen.

Ob Wohn- oder Gewerberaummietrecht Anwendung findet, muss durch eine Abgrenzung von Wohnraum und Geschäftsraum anhand des im Mietvertrag vereinbarten Nutzungszwecks, der Art der vermieteten Räumlichkeiten des Willens der Vertragsparteien ermittelt werden. Dies kann im Einzelfall sehr kompliziert sein, da auch zahlreiche so genannte Mischmietverhältnisse vorkommen. Ein Mischmietverhältnis oder Mischmietvertrag liegt z.B. vor, wenn zwischen Mieter und Vermieter ein einheitlicher Mietvertrag nur über Wohn- oder Geschäftsraummiete geschlossen wurde, das Mietobjekt aber gleichwohl für den anderen jeweils Zweck, also Wohnen bei Gewerbemietvertrag oder gewerbliche Nutzung bei Wohnungsmietvertrag genutzt werden darf. In diesen Fällen bleibt bei einem einheitlichen Mietverhältnis. Es ist aber abzugrenzen, ob auf dieses Mischmietverhältnis die Vorschriften des Wohnungsmietrecht oder des Gewerbemietrecht angewendet werden.

Wesentliche Unterschiede zwischen dem Wohnungsmietrecht und dem Recht der Geschäftsraummiete sind u.a. die verschiedenen Gerichtsstände für Klagen aus dem Mietvertrag sowie unterschiedliche Kündigungsfristen. Hinsichtlich der Kündigung gelten im Gewerbemietrecht die im Wohnungsmietrecht geltenden spezifischen Kündigungsschutzvorschriften wie z.B. das Begründungserfordernis (§ 573 Abs. 3 BGB), die Heilungsmöglichkeit bei fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) und das Widerspruchsrecht wegen Härte (§ 574 BGB) nicht. Auch die schärferen Bestimmungen hinsichtlich Betriebskostenabrechnungen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) finden im Gewerbemietrecht keine Anwendung.

In der täglichen Praxis des Gewerbemietrechts hat eine überragende Bedeutung der vereinbarte Mietvertragszweck, aus welchem sich wechselseitige Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter ergeben. Daneben geht es oft um Fragen des Konkurrenzschutzes vor anderen gewerblichen Mietern und Betriebspflichten (z.B. für Gewerbemieter in Einkaufszentren), um die Vertragsverlängerung durch Optionsklauseln (Verlängerungsoption) oder um die vorzeitige fristlose Kündigung langfristiger Mietverträge. Im Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung eines befristeten Mietvertrages spielt das so genannte Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) eine große Rolle. Dieses gilt zwar auch im Wohnungsmietrecht, hat seine besondere Bedeutung in der Praxis aber vor allem in der Geschäftsraummiete. Insbesondere Fragen des Mietzwecks, des Konkurrenzschutzes und des Schriftformerfordernisses sind schwierige und hochkomplex und bedürfen einer besonderen fachlichen Begleitung und Begutachtung.

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