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Kredit- und Darlehensrecht
Der richtige Anwalt für das Kredit- und Darlehensrecht

Immobilienanwälte erklären Kredit- und Darlehensrecht


Immobilienanwälte für das Kredit- und Darlehensrecht

Kredit- und Darlehensrecht

Das Kreditrecht erfasst zwar alle Formen der Darlehensgewährung auf eine bestimmte Zeit in Erwartung einer Gegenleistung des Vertragspartners. Mit der Zeit hat sich jedoch das Sonderrecht des Unternehmenskredits und des Verbraucherkredits herausentwickelt. Bei der Immobilienfinanzierung rückt daher für Immobilien-Projektentwickler der Unternehmenskredit und für die privaten Käufer von Eigentumswohnungen, Grundstücken oder Bauherrn eines Hauses der Verbraucherkredit in den Fokus.

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Im Wohnraummietrecht befinden sich vor allem besondere Regelungen zur Miete, Miethöhe und den Möglichkeiten der Mieterhöhung, zu den Heiz- und Betriebskosten, zur fristgemäßen und fristlosen Kündigung und den Kündigungsfristen. Sondervorschriften finden sich auch hinsichtlich der Modernisierung, der Kaution, zu Zeitmietverträgen und Vermieterpfandrecht, zum Wechsel der Vertragsparteien und zum Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine Kündigung aus Härtegründen.

Wichtige Gesetze die im Bereich des Wohnungsmietrechts eine Rolle spielen gibt es auch außerhalb des BGB. Hier sind vor allem die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung zu nennen. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum, gelten die Einschränkungen durch WoFG sowie das WoBindG.

Die besonderen Vorschriften für das Wohnraummietrecht werden ergänzt durch Spezialvorschriften im Prozessrecht. So ist für Streitigkeiten im Wohnraummietrecht nach § 23 Nr. 2a GVG in erster Instanz immer das jeweilige Amtsgericht des Ortes zuständig, in dem die Wohnung sich befindet. Bei einer erfolgreichen Räumungsklage, ist die Räumungsfrist des § 721 ZPO zu beachten.

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Verbraucherkredit

Schon vor Inkrafttreten des BGB gab es für den Verbraucherbereich, also für private Darlehensnehmer mit dem Abzahlungsgesetz eine Sonderregelung zum Schutz der Verbraucher vor unbedachten Kreditaufnahmen. 1991 trat dann ein erweiterter Schutz des privaten Kreditnehmers durch das Verbraucherkreditgesetz in Kraft. Dieses ging auf eine Richtlinie des Rates der EG vom 22.12.1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (87/102/EWG, AMTSBLATT NR. L 042 VOM 12/02/1987 S. 0048; geändert und ergänzt durch Richtlinie des Rates vom 22. Februar 1990 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (90/88/EWG, AMTSBLATT NR. L 061 VOM 10/03/1990 S. 0014) und die Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (98/7/EG, AMTSBLATT NR. L 101 vom 1. April 1998 S. 17) zurück.

Das Verbraucherkreditgesetz hat das Abzahlungsgesetz abgelöst und regelt heute alle Formen des Kredits, den Banken und andere gewerbliche Kreditgeber und Kreditvermittler (Darlehensvermittler) natürlichen Personen als Kreditnehmer anbieten, soweit dem Kredit ein privater Konsumzweck - wozu neben dem klassischen Baukredit auch das Darlehen für den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken, als Familienwohnung oder auch zur Alterssicherung zählt - zugrunde liegt oder der Kredit bis zu 50.000 EUR zu einer Existenzgründung verwendet werden soll.

Vor Inkrafttreten des Verbraucherkreditgesetzes versuchte die Rechtsprechung, den privaten Verbraucher vor nachteiligen Kreditverträgen mit der Sittenwidrigkeitskontrolle zu schützen.

Die Gerichte nahmen § 138 Abs. 1 BGB zum Ausgangspunkt ihrer Kontrolle der privaten Darlehensverträge. Danach waren z.B. private Kredite zur Immobilienfinanzierung oder Baudarlehen sittenwidrig, wenn der vertraglich vereinbarte effektive Jahreszins im Darlehensvertrag relativ um mehr als 100% und absolut um mehr als 12 Prozentpunkte über dem Vergleichszins lag. Auch mit dem Verbraucherkreditgesetz wurde die Sittenwidrigkeitskontrolle nicht abgeschafft, denn der Gesetzgeber hat sich geweigert, eine Regelung für die sittenwidrigen Darlehensverträge zu treffen.

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Baudarlehen, Immobilienkredit, notarieller Kaufvertrag

Die Sicherung des privaten Kreditnehmers vor einem unbedachten Abschluss eines für den Bauherrn nachteiligen Darlehensvertrages diesseits der Sittenwidrigkeit versucht das Verbraucherkreditgesetz dadurch zu gewährleisten, dass es dem Verbraucher einerseits ein Widerrufsrecht (§ 7 VerbrKrG) einräumt und andererseits ein strenges Form- und Transparenzgebot aufstellt (§ 4 VerbrKrG), mit dem Verbraucher alle Informationen zur Verfügung gestellt werden sollen, die ihm eine vernünftige Entscheidung über den Abschluss des privaten Darlehens zur Baufinanzierung oder zum Erwerb einer Eigentumswohnung o.ä. möglich machen.

In den meisten Fällen des Erwerbs einer Wohnung oder dem Bau eines Hauses für private Nutzung ist eine Finanzierung oder zumindest eine Teilfinanzierung des Immobilien-Kaufpreises über eine Bank des Immobilien-Käufers erforderlich. In den wenigsten Fällen kann ein Käufer den Kaufpreis für die Immobilie und alle Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlen.

Da sich die Kaufvertragsverhandlungen über die zu erwerbende oder zu errichtende Immobilie und die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken oft über einige Zeit hinziehen, stellt sich für den Käufer der Immobilie die Frage, wie er Finanzierung und Kaufvertrag aufeinander abstimmt. Dabei ist Folgendes zu beachten:

  • Wird ein Immobilien-Kaufvertrag abgeschlossen und platzt die geplante Finanzierung des Kaufpreises, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Hat der Käufer der Immobilie den Darlehensvertrag für die Finanzierung des Kaufpreises unterzeichnet und unterzeichnet dann der Verkäufer den Immobilienkaufvertrag nicht, kann der Käufer sich nicht vom Darlehensvertrag lösen. Er muss der Bank den Kredit abnehmen. Andernfalls muss er der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Um das zu vermeiden sind folgende Hinweise zu beachten:

Die Unterzeichnung des Immobilien-Darlehensvertrages sollte zeitlich so gelegt werden, dass der abzuschließende Kaufvertrag über die Immobilie innerhalb der 14-Tages-Frist liegt.

Durch den von der Bank schon unterzeichneten Darlehensvertrag hat der Käufer der Immobilie die Finanzierung dann sicher und kann den notariellen Kaufvertrag abschließen. Sollte dann der notarielle Kaufvertrag über die Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus o.ä. durch den Verkäufer der Immobilie nicht abgeschlossen werden, kann der Immobilien-Käufer von seinem Widerrufsrecht des Darlehnsvertrages ohne finanzielle Nachteile Gebrauch machen.

Sollte dies so nicht möglich sein, sollte der Käufer entweder ein Rücktrittsrecht aus dem Darlehensvertrag Rücktrittsrecht aus dem Immobilien-Kaufvertrag in den Vertrag einbauen, also z.B. die Aufnahme eines kurzfristigen Rücktrittsrechts des Käufers im Immobilien-Kaufvertrag für den Fall, dass die Finanzierung platzt. Die meisten Immobilien-Verkäufer akzeptieren in der Regel ein solches Rücktrittsrecht, wenn dies für sie ohne Kosten ist und die Finanzierung schon weit vorangeschritten ist, bzw. eiine grundsätzliche Kreditzusage der Bank vorliegt. Das Rücktrittsrecht kann man z.B. so formulieren:

„Dem Käufer wird ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag für den ausschließlichen Fall eingeräumt, dass die Finanzierung des Kaufpreises ohne sein Verschulden nicht zustande kommt. Das Rücktrittsrecht muss bis spätestens zum (…) durch schriftliche Erklärung gegenüber dem beurkundenden Notar, der vom Verkäufer zur Empfangnahme der Rücktrittserklärung bevollmächtigt und ermächtigt wird ausgeübt werden. Für den Fall des Rücktritts trägt der Käufer die bis dahin entstandenen Notargebühren. Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts sind alle Schadensersatzansprüche wechselseitig ausgeschlossen, dieser Verzicht wird wechselseitig angenommen.“

Zu beachten ist, dass der Immobilien-Kaufvertrag die Möglichkeit vorsieht, dass der Käufer der finanzierenden Bank die Möglichkeit einräumt eine Grundschuld als Belastung im Grundbuch einzutragen. Da der Verkäufer aber zum Zeitpunkt der Finanzierung im Grundbuch noch als eingetragener Eigentümer steht, muss der notarielle Immobilien- Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht vorsehen. Darin erteilt der Verkäufer dem Käufer die Vollmacht, den verkauften Grundbesitz – z.B. Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Mietshaus, unbebautes Grundstück usw. - bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch mit Grundpfandrechten der Darlehensgeberin, also der finanzierenden Bank des Käufers zu belasten.

Ohne die Aufnahme dieser Belastungsvollmacht kann der Käufer nicht sicher sein, dass die Finanzierung zustande kommt. Wird ein höherer Betrag als der im Immobilien-Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis über einen Kredit finanziert, wird die finanzierende Bank zur Absicherung des Immobiliendarlehens auch einen höheren Betrag als den Kaufpreis als Grundpfandrecht (Grundschuld, Hypothek) verlangen.

Im Rahmen der Belastungsvollmacht hat der Notar auch die Interessen des Verkäufers zu berücksichtigen und sicherzustellen, dass in der Höhe der eingetragenen Belastung der Kaufpreis auch tatsächlich an den Immobilienverkäufer ausgezahlt wird. Dies wird durch spezielle, standardisierte Vertragsklauseln im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie erreicht.

Hinweis:  
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