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Zwangsversteigerungsrecht
Der richtige Anwalt für das Zwangsversteigerungsrecht

Immobilienanwälte erklären das Zwangsversteigerungsrecht


Immobilienanwälte für das Zwangsversteigerungsrecht

Zwangsversteigerungsrecht

Bei der Zwangsversteigerung hat der Gläubiger die Möglichkeit wegen einer Geldforderung gegen den Schuldner in dessen Grundstück oder Immobilie zu vollstrecken und damit seine Forderung durch Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie zu befriedigen. Bei der besonderen Form der Teilungsversteigerung begehrt ein Miteigentümer mit der Versteigerung die Aufhebung des nicht teilbaren gemeinsamen Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie. Die Zwangsversteigerung und auch die besondere Form der Teilungsversteigerung sind in dem Gesetz über die Zwangsversteigerung, dem ZVG geregelt.

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Sachlich zuständig für das Zwangsversteigerungs- und das Teilungsversteigerungsverfahren ist das örtlich zuständige Amtsgericht, also das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Immobilie liegt.

Die Zwangsversteigerung wird vom Gläubiger, die Teilungsversteigerung vom Miteigentümer beantragt und betrieben. Wenn der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen erfüllt, bei der Zwangsversteigerung wegen einer Forderung sind dies das Vorliegen eines Vollstreckungstitels, einer Vollstreckungsklausel und die Zustellung des Titels, wird das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet. Verfahrensbeteiligt sind neben dem Gläubiger der Schuldner (Grundstücks-/Immobilieneigentümer) sowie Gläubiger anderer Rechte aus dem Grundbuch und ggf. weitere Beteiligte, wie z.B. Mieter, welche ihre Forderung anmelden müssen.

Mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner gilt das Versteigerungsobjekt (Grundstück, Immobilie) als beschlagnahmt. Im Grundbuch wird in Abteilung II ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.

Der Schuldner kann sich gegen den Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung mit der sofortigen Beschwerde wehren. Darüber hinaus hat er die Möglichkeit eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung gem. § 30a ZVG zu beantragen. Es gilt eine Notfrist von zwei Wochen. Die Einstellung der Zwangsvollstreckung ist auf maximal sechs Monate begrenzt. Damit der Antrag erfolgreich ist, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen und vom Schuldner nachgewiesen werden. Eine weitere Möglichkeit sich gegen die Zwangsversteigerung zu wehren ist die einstweilige Einstellung gem. § 765a ZPO wegen einer sittenwidrigen Härte zu beantragen. Der Schuldner muss auch hier das Vorliegen der erforderlichen Härtegründe, z.B. Gefahr durch die Zwangsversteigerung für Körper oder Leben, nachweisen. Die Voraussetzungen für einen Erfolg mit diesem Antrag sind hoch, die Materie ist kompliziert, die Rechtsprechung ist uneinheitlich.

Die Kenntnis der Rechtsschutzmöglichkeiten im Zwangsversteigerungsrecht und die erfolgreiche Beantragung der Einstellung der Zwangsversteigerung erfordert ein versiertes Fachwissen.

Vor dem Versteigerungstermin wird der Verkehrswert des Versteigerungsobjekts in einem Verkehrswertgutachten festgesetzt. Das Verkehrswertgutachten ist wichtig für die Bestimmung der sogenannten Wertgrenzen. Der Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie wird vom Vollstreckungsgericht per Beschluss festgesetzt. Der Beschluss ist anfechtbar.

Der anschließende Versteigerungstermin ist öffentlich und besteht aus den Bekanntmachungen gem. §§ 66 ZVG, der eigentlichen Bietzeit gem. § 73 ZVG und der Anhörung der Beteiligten über den Zuschlag, § 74 ZVG.

Im ersten Teil stellt das Gericht auch das „Geringste Gebot“ auf. Dieses ist für die Bietinteressenten von großer Wichtigkeit. Am Ende der Bietzeit von 30 Minuten wird das so genannten Meistgebot ermittelt und erhält den Zuschlag, wenn Sicherheit hinterlegt wurde oder wird.

Wird anschließend das Verfahren nicht gem. § 30 ZVG, § 49 InsO oder gem. § 765a ZPO auf Antrag eingestellt, verkündet das Gericht den Zuschlag. Ein Zuschlag erfolgt nicht, wenn gar kein Gebot abgegeben wurde oder das Meistgebot – zumindest im ersten Versteigerungstermin – unterhalb der 5/10-Grenze liegt, § 85a Abs. 1 ZVG.

Der Zuschlagsbeschluss bewirkt, dass der Ersteher mit der Verkündung des Zuschlagbeschlusses, also ohne im Grundbuch eingetragen zu sein, bereits Eigentümer des Grundstücks, bzw. der Immobilie wird. Mit dem Zuschlagbeschluss kann der Ersteher auch die Räumungs- und Herausgabevollstreckung gegen den früheren Eigentümer, bzw. den Besitzer des Versteigerungsobjekts betreiben.

Nach § 57a ZVG erwirbt der Ersteher mit dem Zuschlag auch ein einmaliges, fristgebundenes Sonderkündigungsrecht gegenüber dem oder den Mietern oder Pächtern der Immobilie.

Hinweis:  
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