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Grundstücksrecht

Das Grundstücks- und Immobilienrecht regelt alle rechtlichen Fragen von Grundstücken und der auf Grundstücken errichteten Immobilien.

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Dazu gehören insbesondere auch alle Rechtsfragen zum notariellen Grundstückskaufvertrag sowie zu den dinglichen Rechten an Grundstücken (Dienstbarkeiten). Die gesetzlichen Grundlagen für das Grundstücksrecht finden sich vorwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB und die formellen Vorschriften in der Grundbuchordnung, GBO.

Das Vollrecht an einem Grundstück ist das Eigentum. Daneben existieren grundstücksgleiche Rechte und das Erbbaurecht sowie beschränkte dinglichen Rechte an Grundstücken.

Zu den beschränkten dinglichen Rechten gehören u. a. die Grunddienstbarkeit (z.B. Leitungsrecht, Fahrrecht, Wegerecht), §§ 1018 ff. BGB, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Fahrrecht, Wohnungsrecht), §§ 1090 ff. BGB, der Nießbrauch, das dingliche Vorkaufsrecht und die Grundpfandrechte, die Reallast, die Grundschuld und die Rentenschuld etc. Der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten besteht darin, dass die Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt wird. Man spricht dann von dienendem und herrschendem Grundstück. Demgegenüber wird die persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Ein Fahr- oder Wegerecht kann somit als Grunddienstbarkeit zugunsten des herrschenden Grundstücks oder aber als persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden. Grunddienstbarkeiten sind durch den Berechtigten stets schonend auszuüben, § 1020 BGB. Die Unterhaltungspflichten sind in den §§ 1020 und 1021 BGB geregelt.

Die Übertragung eines Rechtes an einem Grundstück ist nach deutschem Recht nur durch einen notariellen Vertrag möglich. So ist z.B. sowohl für einen Grundstückskaufvertrag, als auch für einen Schenkungsvertrag über ein Grundstück nach § 311b BGB eine notarielle Beurkundung des Vertrages zwingend erforderlich.

Den Notar treffen diesbezüglich Aufklärungspflichten gegenüber Käufer und Verkäufer, bzw. Besteller und Berechtigtem, bzw. Inhaber hinsichtlich eines Grundstücksrechts.

Da Grundstücke keine beweglichen Sachen sind und daher zur Übertragung des Eigentums daran nicht übergeben werden können, erfolgt eine Einigung über den Eigentumsübergang, die so genannte Auflassung, bzw. Auflassungserklärung schriftlich im notariellen Grundstückskaufvertrag gemäß § 935 BGB. Beim Grundbuchamt wird anschließend ein Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch gestellt. Die Übergabe des Grundstücks erfolgt in Form der Rechtsänderungseintragung im Grundbuch, § 873 BGB. Erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch ist das Eigentum an dem Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergegangen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist der Eigentumserwerb kraft Gesetzes, z.B. durch Erbfolge oder durch den Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung, § 90 ZVG. Hier geht das Eigentum am Grundstück vor Eintragung im Grundbuch über.

Vor dem Eigentumsübergang kann der Käufer sich durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch absichern lassen. Zu den Besonderheiten des Grundstücksrechts gehört die Rangfolge, insbesondere der Grundpfandrechte. Das bedeutet, dass das zeitlich früher eingetragene Recht bei der Verwertung des Grundstücks in der Zwangsvollstreckung dem später eingetragenen Recht vorgeht.

Hinweis:  
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