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Kanzlei

Die Kanzlei Mustermann glänzt mit fachkompetenten Anwälten für alle Rechtsgebiete im Immobilienrecht, legt sich aber mit dem Focus auf die Rechtsgebiete Mietrecht, Grundstücksrecht, Makklerrecht und Zwangsversteigerungsrecht fest. Dank der erfahrenen und rechtskompetenten Fachanwälte, gehört die Kanzlei Mustermann heute zu einer der besten Kanzleien für das Immobilienrecht in Berlin. 

Werdegang

2004 - Gründung der Kanzlei Mustermann

2007 - Zuwachs für die Rechtsgebeite Mietrecht & Grundstücksrecht

2008 - Zuwachs für die Rechtsgebeite Maklerrecht & Zwangsversteigerungsrecht

 

Mietrecht

Das Mietrecht ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt und unterscheidet zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht. Das Wohnraummietrecht behandelt dabei denjenigen Teilbereich des Mietrechts, der ausschließlich Mietverhältnisse über Wohnraum betrifft. Im Gegensatz zum Gewerbemietrecht enthält der Bereich des Wohnungsmietrecht in den §§ 549 ff. BGB einige Sondervorschriften zum Schutz der Mieter. (gewerbliches Mietrecht, §§ 578 ff. BGB).

Im Wohnraummietrecht befinden sich vor allem besondere Regelungen zur Miete, Miethöhe und den Möglichkeiten der Mieterhöhung, zu den Heiz- und Betriebskosten, zur fristgemäßen und fristlosen Kündigung und den Kündigungsfristen. Sondervorschriften finden sich auch hinsichtlich der Modernisierung, der Kaution, zu Zeitmietverträgen und Vermieterpfandrecht, zum Wechsel der Vertragsparteien und zum Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine Kündigung aus Härtegründen.

Wichtige Gesetze die im Bereich des Wohnungsmietrechts eine Rolle spielen gibt es auch außerhalb des BGB. Hier sind vor allem die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung zu nennen. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum, gelten die Einschränkungen durch WoFG sowie das WoBindG.

Die besonderen Vorschriften für das Wohnraummietrecht werden ergänzt durch Spezialvorschriften im Prozessrecht. So ist für Streitigkeiten im Wohnraummietrecht nach § 23 Nr. 2a GVG in erster Instanz immer das jeweilige Amtsgericht des Ortes zuständig, in dem die Wohnung sich befindet. Bei einer erfolgreichen Räumungsklage, ist die Räumungsfrist des § 721 ZPO zu beachten.

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechtsverhältnisse des Eigentums an Wohnungen (Wohnungseigentum, Sondereigentum), an Gewerbeeinheiten oder sonstigen, nicht Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) und an einzelnen Gebäuden sowie das Gemeinschaftseigentum oder gemeinschaftliche Eigentum am Gebäude und Grundstück.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Wohnungseigentumsgesetzes ist die formellen Teilung eines Grundstücks durch eine Teilungserklärung (Voraussetzung: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung). Weitere Voraussetzung ist das Bestehen von Eigentum an den nach der Teilung entstehenden rechtlich selbständigen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum, Sondereigentum), an den nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (Teileigentum) sowie das Bestehen von Gemeinschaftseigentum am gesamten Gebäude und Grundstück. An Flächen die keine Räume sind können so genannten Sondernutzungsrechte begründet werden (z.B. an Stellplätzen, Gartenflächen, Terrassen, usw.).

Nach dem BGB kann kann an realen Gebäudeteilen kein selbständiges Eigentum begründet werden, da sowohl alle auf einem Grundstück stehenden Gebäude und Gebäudeteile und damit auch alle Wohnungen wesentliche Bestandteile des einen Grundstücks sind, § 94 BGB.

Da aber Bedarf an Eigentum an einzelnen Wohnungen bestand und besteht, wurde das WEG, also das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen um als Ausnahme vom Grundsatz selbständiges Eigentum an Wohnungen, Räumen und einzelnen Gebäudeteilen begründen zu können.

Maklerrecht

Das Maklerrecht ist weitgehend Richterrecht, d.h. von einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen geprägt, denn das Gesetz regelt den Maklervertrag und die Maklerprovision nur ausgesprochen kurz in den §§ 652 bis 655 BGB.

Ein Rechtsanwalt muss um hier erfolgreich sein zu können, die wichtigsten Entscheidungen der Gerichte zum Maklerrecht kennen.

Der Maklervertrag ist ein eigener Vertragstyp. Danach ist der Makler trotz Auftrags nicht zum Tätigwerden für den Auftraggeber verpflichtet, es sei denn, dies wäre vertraglich ausdrücklich anders vereinbart. Wenn aber ein wirksamer Maklervertrag gem. § 652 BGB zustande gekommen ist und dem Makler der Nachweis oder die Vermittlung des vom Auftraggeber (Kunden) gewünschten Hauptvertrages (z.B. Kaufvertrag über eine Immobilie oder ein Grundstück) gelingt, entsteht grundsätzlich ein Provisionsanspruch. Voraussetzung ist, dass eine Provision der Höhe nach vereinbart wurde. Weitere Voraussetzung ist, dass es einen Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsschluss gibt, d.h., dass die Tätigkeit des Maklers (mit-)ursächlich für den Abschluss des gewünschten Hauptvertrages war. Hierbei spielt auch eine Rolle, ob weitgehende Identität zwischen dem gewünschten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag besteht.

Der Maklervertrag ist formfrei, kann also auch mündlich oder wie in der Praxis häufig, durch schlüssiges Verhalten (konkludent) geschlossen werden. Dies ist z.B. oftmals schon dann der Fall, wenn ein Interessent sich auf eine Immobilienanzeige eines Maklers meldet und sich von diesem ein Exposè über eine zum Verkauf stehende Immobilie zuschicken lässt und das Exposè ein – hinreichend deutliches (!) – Provisionsverlangen enthält.

Grundstücksrecht

Das Grundstücks- und Immobilienrecht regelt alle rechtlichen Fragen von Grundstücken und der auf Grundstücken errichteten Immobilien.

Dazu gehören insbesondere auch alle Rechtsfragen zum notariellen Grundstückskaufvertrag sowie zu den dinglichen Rechten an Grundstücken (Dienstbarkeiten). Die gesetzlichen Grundlagen für das Grundstücksrecht finden sich vorwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB und die formellen Vorschriften in der Grundbuchordnung, GBO.

Das Vollrecht an einem Grundstück ist das Eigentum. Daneben existieren grundstücksgleiche Rechte und das Erbbaurecht sowie beschränkte dinglichen Rechte an Grundstücken.

Zu den beschränkten dinglichen Rechten gehören u. a. die Grunddienstbarkeit (z.B. Leitungsrecht, Fahrrecht, Wegerecht), §§ 1018 ff. BGB, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Fahrrecht, Wohnungsrecht), §§ 1090 ff. BGB, der Nießbrauch, das dingliche Vorkaufsrecht und die Grundpfandrechte, die Reallast, die Grundschuld und die Rentenschuld etc. Der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten besteht darin, dass die Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt wird. Man spricht dann von dienendem und herrschendem Grundstück. Demgegenüber wird die persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Ein Fahr- oder Wegerecht kann somit als Grunddienstbarkeit zugunsten des herrschenden Grundstücks oder aber als persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden. Grunddienstbarkeiten sind durch den Berechtigten stets schonend auszuüben, § 1020 BGB. Die Unterhaltungspflichten sind in den §§ 1020 und 1021 BGB geregelt.

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Max Mustermann Rechtsanwalt Mietrecht, Maklerrecht, Zwangsversteigerungsrecht, Wohnungseigentumsrecht 01234 123124-2 Maximilian.mustermann@kanzlei-mustermann.de

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